構造

鉄筋コンクリート造の構造躯体の耐久性について、品質管理では建築基準法を上回るJASS5(日本建築学会・鉄筋コンクリート工事標準仕様書)を採用しています。JASS5とは、鉄筋コンクリート造の品質・耐久性の向上・品質管理規定の充実を目的としています。
構造体の総合的耐久性は、構造体および部材について、局部的・軽微な補修を超える大規模な補修を必要とすることなく鉄筋腐食やコンクリートの重大な劣化が生じないことが予定できる期間(構造体の大規模補修を必要としないことが予定できる期間)、および継続使用のためには構造体の大規模な補修が必要となることが予想される期間(供用限界期間)を基準として、コンクリートの耐久設計基準強度によりそのランクを定めています。
当社物件の施行においてはJASS5に基づき設計基準強度に3N/㎟を加算したコンクリートを打設しております。
※設計基準強度は物件資料にて詳細を掲載しております。
※大規模補修不要予定期間、共用限界期間はあくまで目安であり、地域・気象条件・管理方法等により変化することが予想されます。予めご了承ください。

鉄筋のコンクリートかぶり厚さ

鉄筋コンクリートの所要の耐久性、耐火性、構造耐力が得られるように、部材の種類と位置ごとに、コンクリートのかぶり厚さを確保しています。
※物件資料の図面集主要構造概要参照

給排水管

給排水設備の老朽化対策も大切です。給排水管の老朽化は20～25年と言われ、水道水には減菌のための塩素などが多く含まれるため、配管類が錆びてしまいます。その為、定期的な保守点検と交換しやすい構造が望ましいとされています。
給水管は交換しやすいように二重床工法を採用しています。
雑排水管においては、清掃を2年に1回実施する管理費計画としています。
※給水管、給湯管の部材については物件資料にて詳細を掲載しております。

管理

管理会社は住友グループの管理会社「住友不動産建物サービス㈱」に委託します。
諸設備の点検を2ヶ月に1回実施します。消防設備などの法定点検と建物診断カルテを無料で作成します。
30年の長期修繕計画に基づき修繕計画を立てています。

売主の耐震基準

• 建物の安全率を示すQu/Qun(最小値)の基準(建築基準法は1.0以上)を次の通りとする。
  • Qu/Qun(最小値)は、1.25以上とする。
  • 液状化のおそれがある地盤においては、液状化に実績のある摩擦杭を採用すること。
• 剛性率、偏心率ともにバランスの良い建物計画とする。
  • 建物のバランスを考慮した耐震壁を極力設けること。
  • ピロティー部分を設ける場合は、剛性率を上げた構造計画とする。
  • 柱と柱の間隔は、有効10.5m以内、又は、梁下に基礎から連続している耐震壁がある場合は、有効11m以内としこれを超える場合は、鉄骨鉄筋コンクリート造とする。
  • 上階に従って、柱・梁を小さくし建物の自重を軽減させること。
  • アンボンドスラブ工法を採用し、スラブの剛性率を上げ、建物の自重を軽減させること。
• 現場監理において、構造計算書におけるコンクリートの基準強度に対し3N/㎟を加算した強度のコンクリートを打設すること。

表示尺度と住宅における生活実感との対応例
(日本建築学会「建築物の遮音性能基準」による)

「住宅内の化学物質による室内空気質に関する指針」の改正版

• 内装仕上材に用いる建材、施工材及び住宅設備機器は、建築基準法施行令による建築材料の区分における「規制対象外建材」(F☆☆☆☆及び大臣認定)のものを使用する。
• 内装仕上等工事に使用する接着剤・塗料は、トルエン、キシレン、エチルベンゼン不使用のものとする。
• アセトアルデヒド、スチレン、テトラデカンが使用されている内装用の建材・施工材で、これらの発散量が多いものは使用しない。
• フタル酸ジ-n-ブチル、フタル酸ジ-2-エチルヘキシルが使用される内装用の建材・施工材は極力使用しない。
• 木材保存剤・防蟻剤等のクロルピリホスは使用しない。ダイアジノン、フェノブカルブが使用される木材保存剤、防蟻剤等は極力使用しない。
• 建築基準法に定められた換気設備を設置し、適切な換気回数を確保する。
• ホルムアルデヒド及び揮発性有機化合物(VOC)等が住宅の建材・施工材からだけでなく、引き渡し後お客様が室内に持ち込まれる家具や生活用品・クリーナー・ワックス・衣料用防虫剤(パラジクロロベンゼン等を含む)、喫煙及び飲酒などから放散される可能性があることをお客様にご説明または明示し、注意を喚起する。
• ホルムアルデヒド及び揮発性有機化合物(VOC)等の発散量低減対策に配慮した住宅の計画、設計及び施工を行う。
• 建材・施工材から発散される、本指針に記載された化学物質に関する情報をお客様の要望に応じ、提供できるように努める。

換気について

国土交通省等編集の「改正建築基準法に対応したシックハウス対策マニュアル」を参考に第3種換気システム(24時間常時換気システム)により、各居室にΦ100、LDにΦ100(2ヶ所)の給気口を設け、台所やサニタリー等のファンから排気する方法を採用しました。
※物件資料にて詳細を掲載しております。

ホルムアルデヒド放散量等級表

※但し、上記対策を講じても完全ではなく、また、個人差や生活用品・化粧品・クリーナー・ワックス・衣料用防虫剤、家具、喫煙等から放散される場合もあります。窓を開けたり、換気扇をまわす等の換気が重要とされています。

エコキメラ(リン酸チタニア新触媒)

シックハウス等の原因となるホルムアルデヒド、VOC(揮発性有機化合物)を分解する無光触媒を採用し、居住空間等の大気を浄化します。

住宅紛争処理機関

住宅瑕疵担保責任保険が付された住宅について、売主側と買主側との間で紛争が生じた場合「指定住宅紛争処理機関」に申請することにより「あっせん」「調停」「仲裁」を受けることができます。
指定住宅紛争処理機関は、住宅品質確保法に基づいて住宅専門の紛争処理機関として国土交通大臣が指定した全国の弁護士会が業務を行っています。

区分所有法

マンションは「建物の区分所有等に関する法律」(以下「区分所有法」といいます。)に基づいて規約を定め、運営をします。

管理規約

管理組合を運営するための規則で、それぞれの実情に合わせ、共用部分の範囲、使用方法、理事会の権限等、管理組合の運営に必要なことについて定められます。また、管理組合員である住民は規約に従う義務があります。

専有部分

自分が住んでいる部分のことで、住宅の仕上げ・設備・配線・配管までの部分で、コンクリートの壁・床・天井は共用部分となります。

共用部分

専有部分を除くすべての部分､設備、施設等のことです。専有部分は所有者が単独で所有するのに対し、共用部分は各所有者全員の共有財産になります。

共用部分の専用使用部分

バルコニー等は共用部分ですが、特定の人が使う権利を持っており、「共用部分の専用使用権」といいます。

管理組合

所有者全員が共有財産の維持管理をします。その運営をスムーズに行うために組織されるのが管理組合です。管理組合は区分所有法に基づき、区分所有関係が生じれば自動的に成立し、その所有者はその組合員となる義務があります。

管理組合の業務内容

共用部分の維持管理・会計や広報等の運営業務、管理費や修繕積立金の徴収、町内会等との渉外などが業務内容です。実際の業務は総会で選ばれた理事会が担当し、さらに管理会社へ多くを委託するのが通常です。

総会の主な決議事項

総会では理事会の役員の選出、理事会が提出する収支決算や予算の承認決議、活動報告や事業計画の審議などを行います。主な決議内容は次のとおりです。

決議事項 2分の1以上の多数決

• 収支決算と事業報告、収支予算と事業計画
• 管理費や専用使用料の金額・徴収方法
• 役員の選任・解任
• 計画修繕の実施やその資金借り入れ・積立金取り崩し
• 減失した共用部分の復旧
• 管理業務委託契約の締結
• 使用細則の変更

決議事項 4分の3以上の多数決

• 規約の変更
• 敷地および共用部分の著しい変更
• 専有部分の使用禁止、区分所有権競売請求等の訴え提起
• 建物の1/2を超える部分が滅失した時の共用部分の復旧

決議事項 5分の4以上の多数決

• 建て替えの決議

管理費

管理組合が共用部分を維持管理していくための費用で、各区分所有者が毎月、管理組合に納めます。

修繕積立金

建物や設備を長期間良好な状態に保つために大掛かりな修繕を行うことがあり、その修繕費用を毎月積み立てておくものです。

町内会等との違い

• 管理組合
  区分所有法に基づき、共有財産の維持保全と共同生活の秩序維持を目的とし、区分所有者により構成され、加入は義務となっており、管理費･修繕積立金等の資金により運営されます。
• 町内会等
  町内会規則等に基づき、住民相互の親睦と地域生活の向上を目的とし、居住人(賃借人を含む)により構成され、町内会費等の資金により運営されます。

管理適正化指針

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下「マンション管理適正化法」といいます。)」に基づき、「管理適正化指針」を定め、管理組合はこの指針に基づき適正に管理するよう務めるとともに、区分所有者は管理組合の一員として適切に務めなければならないとされています。

マンション管理士

「マンション管理士」の制度が創設され、専門的に管理組合の運営・相談・助言・指導を行うことを業務とします。また、定期講習受講、守秘義務等が義務付けられています。

マンション管理業者

マンション管理業者は、国土交通省に「マンション管理業者登録簿」への登録が義務付けられ、有効期間は5年間とし、更新の登録が必要となります。また、管理業者は、次の業務規則が課せられます。

• 管理業務主任者の設置(業者に一定の主任者を置く)
• 重要事項の説明(委託契約前の主任者による説明)
• 委託契約成立時の書面の交付(一定事項の書面を交付)
• 再委託の制限(基幹事務の下請けへの委託禁止)
• 財産の分別管理(組合と業者の財産を分別管理)
• 管理事務の報告(定期報告義務)
• 書類の閲覧(業務及び財産状況を記した書類の閲覧)

設計図書の交付

宅地建物取引業者は、管理組合の管理業者に建物等の設計図書の交付が義務付けられました。

長期修繕計画 ※管理規約集参照

共用部分の維持管理は、区分所有者全員の負担となります。
このマンションは、維持保全を図る為の修繕項目、費用を試算した長期修繕計画、費用の積立方法を試算した収入計画を作成しております。
収入計画は、公庫優良中古に対応した計画とし、修繕積立金のみを定期的に改定して対応する案になっております。実際の積立方法は、修繕積立金を定期的に改定し、大規模修繕を実施する際に不足する分を一時金として徴収する案等を含め、管理組合の議決により決定していただきます。
尚、長期修繕計画は現時点での試算であり、修繕計画の一定時期毎の見直し、それに伴う修繕積立金の改定を行う必要があります。