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維持・管理について
マンションは一戸建の建物と違い、ひとつの建物をみんなが区分して住んでおり、よりよい生活のために共用部分の維持や増進を図ることが大切なポイントです

区分所有法 マンションは「建物の区分所有等に関する法律」(以下「区分所有法」といいます。)に基づいて規約を定め、運営をします。
管理規約 管理組合を運営するための規則で、それぞれの実情に合わせ、共用部分の範囲、使用方法、理事会の権限等、管理組合の運営に必要なことについて定められます。
また、管理組合員である住民は規約に従う義務があります。
専有部分 自分が住んでいる部分のことで、住宅の仕上げ・設備・配線・配管までの部分で、コンクリートの壁・床・天井は共用部分となります。
共用部分 専有部分を除くすべての部分、設備 ・ 施設等のことです。
専有部分は所有者が単独で所有するのに対し、共用部分は各所有者全員の共有財産になります。
共用部分の
専用使用部分
バルコニー等は共用部分ですが、特定の人が使う権利を持っており、「共用部分の専用使用権」といいます。
管理組合 所有者全員が共有財産の維持管理をします。 その運営をスムーズに行うために組織されるのが管理組合です。 管理組合は区分所有法に基づき、区分所有関係が生じれば自動的に成立し、その所有者はその組合員となる義務があります。
管理組合の業務内容 共用部分の維持管理、会計や広報等の運営業務、管理費や修繕積立金の徴収、町内会等との渉外などが業務内容です。 実際の業務は総会で選ばれた理事会が担当し、さらに管理会社へ多くを委託するのが通常です。
総会の主な決議事項 総会では理事会の役員の選出、理事会が提出する収支決算や予算の承認決議、活動報告や事業計画の審議などを行います。 主な決議内容は次のとおりです。
決議事項 2分の1以上の多数決 1.収支決算と事業報告、収支予算と事業計画。
2.管理費や専用使用料の金額・徴収方法。
3.使用細則の変更。役員の専任・解任。
4.計画修繕の実施やその資金借り入れ・積立金取り崩し。
5.減失した共用部分の復旧。
6.管理業務委託契約の締結。
決議事項 4分の3以上の特別多数決 1.規約の変更。
2.敷地および共用部分の変更。
3.専有部分の使用禁止、区分所有権競売請求等の訴え提起。
4.建物の1/2を超える部分が滅失した時の共用部分の復旧。
決議事項 5分の4以上の特別多数決 1.建て替えの決議。
管理費 管理組合が共用部分を維持管理していくための費用で、各区分所有者がその持分に応じて毎月、管理組合に納めます。
修繕積立金 建物や設備を長期間良好な状態に保つために大掛かりな修繕を行うことがあり、その修繕費用を毎月積み立てておくものです。
町内会等との違い 【管理組合】
区分所有法に基づき、共有財産の維持保全と共同生活の秩序維持を目的とし、区分所有者により構成され、加入は義務となっており、管理費・修繕積立金等の資金により運営される。

【町内会等】
町内会規則等に基づき、住民相互の親睦と地域生活の向上を目的とし、居住人(賃借人を含む)により構成され、加入は任意となっており、町内会費等の資金により運営される。

 

 

長期修繕計画について
材料・部品にはそれぞれ耐用年数があり、将来大規模な修繕や取り替えが必要となり、重要なポイントです。

長期修繕計画
※管理規約集参照
共用部分の維持管理は、区分所有者全員の負担となります。
このマンションは、維持保全を図る為の修繕項目、費用を試算した長期修繕計画、費用の積立方法を試算した収入計画を作成しております。
収入計画は、公庫優良中古に対応した計画とし、修繕積立金のみを定期的に改定して対応する案になっております。 実際の積立方法は、修繕積立金を定期的に改定し、大規模修繕を実施する際に不足する分を一時金として徴収する案等を含め、管理組合の議決により決定していただきます。
尚、長期修繕計画は現時点での試算であり、修繕計画の一定時期毎の見直し、それに伴う修繕積立金の改定を行う必要があります。

 

 

専用部分の用途等の利用制限について
専有部分であっても、他のマンション居住者に迷惑となる行為は禁止されており、居住性に係る大切なポイントです。

専用部分の用途等の
利用制限
次の趣旨のものが別紙管理規約及び使用細則で定められており、居住者全員はこの内容を遵守していただきます。
◎規約に定められた用途以外の用に供することの禁止。
◎建物の外観及び構造の変更の禁止。
◎電気・ガス容量に影響する機械・器具の新設・変更の禁止。
◎爆発・引火性・危険・不潔・悪臭のある物品の搬入禁止。
◎騒音・高歌・電波等で、居住者に迷惑をかける行為の禁止。
◎動物飼育禁止。但し、犬・猫は室内及び一匹を限度に良い。
  またペットは共用部分では必ず抱くこと。
◎ガス・水道・給湯栓を開放のまま放置することの禁止。
◎テレビ・ステレオ・楽器を著しく大きくする行為の禁止。
◎ピアノ他楽器等は、午後9時から午前8時まで演奏禁止。
◎居住者に迷惑を及ぼす及びこれに準ずる行為の禁止。
※その他、ガーデニングや物置等の専用使用権のある共用部分についての制限も管理規約等で定められています。詳しくは管理規約等をご参照下さい。

 

 

「マンション管理適正法」について
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が公布、平成13年夏頃から施行され、ポイントは次の点です。

管理適正化指針 マンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下「マンション管理適正化法」といいます。)」に基づき、「管理適正化指針」を定め、管理組合はこの指針に基づき適正に管理するよう務めるとともに、区分所有者は管理組合の一員として適切に務めなければならないとされています。
マンション管理士 「マンション管理士」の制度が創設され、専門的に管理組合の運営・相談・助言・指導を行うことを業務とします。また、定期講習受講、守秘義務等が義務付けられています。
マンション管理業者 マンション管理業者は、国土交通省に「マンション管理業者登録簿」への登録が義務付けられ、有効期間は5年間とし、更新の登録が必要となります。
また、管理業者は、次の業務規則が課せられます。
a.管理業務主任者の設置(業者に一定の主任者を置く)
b.重要事項の説明(委託契約前の主任者による説明)
c.委託契約成立時の書面の交付(一定事項の書面を交付)
d.再委託の制限(基幹事務の下請けへの委託禁止)
e.財産の分別管理(組合と業者の財産を分別管理)
f.管理事務の報告(定期報告義務)
g.書類の閲覧(業務及び財産状況を記した書類の閲覧)
設計図書の交付 宅地建物取引業者は、管理組合の管理業者に建物等の設計図書の交付が義務付けられました。(当社は従来より交付)

 

 

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